中山楼市，投机过度，未来两年有点悬！

网友咨询：深中通道开通对中山该板块有重大利好吗？听说有地铁开通到深圳，有可能吗？临深板块的中山区域是否还有投资价值？如果要投资该板块，选择哪个区域？

深中通道开通之后，深圳到中山的时间将由现2个小时缩短到30分钟左右，将加强中山与深圳的联系，中山在珠三角经济圈和筹划中的大湾区的地位将有所提升。对于中山的楼市是一个利好，而且在过去一年多中山的房价上涨过程中，这一利好已经显现。

但是，我们也必须注意距离问题，深中通道长达24公里，距离偏远。这一距离，与上海市区至崇明的隧桥距离相似，而开通后的这几年，并没看到崇明房价因此而明显上涨。

另外，上海至崇明的隧桥收费，单次50元，且不算时间成本，住在崇明去市区上班，开私家车每天过桥路费100元，我不相信多少中产与小白领，愿意这么生活！

当然，如果坐公交则费用会少些，但上班时间与舒适度可就明显差于开车了。未来深中通道，应该也会收费。因此，不宜过高估计对中山楼市的中长期利好。

中山经济、产业、人口、区域位置，决定了过去十年，他的房价涨幅较小，远小于深圳，也明显小于邻近的珠海。2016年深中大桥的概念，炒作了一大波；另外，也与深圳房价大涨之后，需求外溢有关。

中山房价经历暴涨之后，尤其是深圳客退潮之后，2017年房价涨势已经放缓了。中长期看涨，但短期透支体力，需要时间调整。

另外，靠本地的人自住需求，没有足够能量大幅推高房价。当前本地人入市，属于滞后反应。 如果想投资，估计要等到2019年了。

从长远来看，从升值空间看，仍是首先近深中通道的区域，南朗镇是首选；另外，大湾区规划推出后，未来推进的过程中，中山近湾区的板块，也会加快开发建设，也利好南朗镇的楼市。

而中山市区，距深圳近50公里，即便深中通道通车，也很难明显利好于市区楼市。 关于地铁，我感觉穿越湾区的工程造价很高，但未来是有可能的，上海也有规划地铁至崇明。深中地铁，比深中通道，更加明显的利好南朗楼市，但地铁通车肯定是要很多年后的事了，暂时不要太看重这一因素。

最后，老杨还想提示一点风险。根据克而瑞的大数据，三大都市圈的三四线城市，本轮投资投机客占比较高。其中，占比最高的是廊坊与中山，高达80%。

从所周知，过去半年，廊坊房价大跌三成左右了。那么，中山未来两年，房价会如何？

老杨认为：中山房价，大概率也会跌。但跌幅不会像廊坊那么惨。两点：一是本轮中山房价总涨幅略小于廊坊；二是大湾区规划利好仍将脉动式的慢释放。

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